Berlin - Mieter zahlen nicht nur Miete, sondern kommen auch für laufende Nebenkosten auf. Inzwischen gelten die Betriebskosten längst als zweite Miete. Doch bei der Abrechnung dieser Betriebskosten läuft nicht immer alles glatt. „Etwa jede zweite Abrechnung enthält Fehler“, sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund. Experten erklären, worauf es ankommt:
Wie erkennt man einegültige Abrechnung ?
„Es muss im Mietvertrag vereinbart, werden, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. „Fehlt so eine Vereinbarung, braucht der Mieter grundsätzlich nichts zu zahlen.“ Dann sind die Vermieter in der Pflicht. Ausnahme bilden die Kosten für Heizung und Warmwasser, die verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen.
Welche formellenAnforderungen gibt es ?
Laut Rechtsprechung muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtlich gegliederte Aufstellung der einzelnen Kostenarten enthalten. „Sie muss auch für juristische Laien nachvollziehbar sein“, erklärt Hartmann. Enthalten sein müssen mindestens eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels, die Berechnung des Mieteranteils sowie der Abzug der Vorauszahlungen. „Der Mieter muss erkennen können, welche Kosten entstanden sind und wie viel er nachzahlen muss oder rückerstattet bekommt“, so Hartmann. Werden diese Mindestanforderungen nicht erfüllt, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen.
Welche Fristen gelten ?
Spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums muss der Brief beim Mieter sein. Für das Betriebsjahr 2021 etwa endet die Frist am 31. Dezember 2022. Kommt der Brief später, kann der Vermieter daraus keine Nachzahlung mehr vom Mieter verlangen, es sei denn, er hat den verspäteten Zugang nicht zu vertreten. Ein eventuelles Guthaben betrifft diese Ausschlussfrist aber nicht. Auch bei verspäteter Abrechnung kann der Mieter die Auszahlung seines Guthabens verlangen.
Kommt die Abrechnung pünktlich und ist korrekt, muss der Mieter Nachzahlungen erst nach einer Prüfungsfrist zahlen. Als angemessen gilt maximal ein Monat. Ein Guthaben muss der Vermieter umgehend überweisen.
Worauf sollten Mieter bei der Prüfung achten ?
„Es gilt genau hinzuschauen, ob alle Positionen zulässig sind oder ob etwas doppelt abgerechnet wurde“, sagt Jutta Hartmann. „So kommt es vor, dass Kosten für Hausmeister und Kosten für die Gartenpflege separat ausgewiesen wurden, obwohl diese Leistungen von einer Person ausgeführt wurden.“ Es lohnt sich, bei der Prüfung die Abrechnungen vergangener Jahre zum Vergleich hinzuzuziehen.
Was tun beiBeanstandungen ?
„Es können immer mal Fehler auftreten“, sagt Inka-Marie Storm. „Insbesondere kleinere private Vermieter tun sich aufgrund der vielen Vorgaben manchmal schwer mit der Abrechnung der Nebenkosten.“ Mieter sollten Vermieter besser schriftlich informieren, damit sie Fehler nachbessern können. Solche inhaltliche Fehler können regelmäßig auch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist korrigiert werden, ohne dass der Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung verloren geht.
Das regelt die Betriebskostenverordnung. Hier sind 17 Punkte aufgeführt, die in die Abrechnung einfließen dürfen. Drei betreffen Heizung und Warmwasser, die übrigen 14 sind sogenannte „kalte Betriebskosten“ wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Fahrstuhl, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswart, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel sowie Einrichtungen zur Wäschepflege.
Nicht zu den Nebenkosten zählen Verwaltungskosten, beispielsweise Kosten für Hausverwaltung, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefon. Auch Reparaturkosten, Instandhaltungskosten oder Rücklagen muss der Mieter nicht zahlen.
Sonstige Betriebskosten sind alle, die nicht in die übrigen Punkte passen. Das können durchaus zulässige Betriebskosten sein, wie zum Beispiel Concierge- und Bewachungsdienste oder die Wartungskosten für Rauchwarnmelder. Wichtig ist, dass diese Kosten im Mietvertrag aufgeführt sind, sonst dürfen sie nicht umgelegt werden.
